- 中文名
- 所有权
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- ownership
- 含 义
- 所有权人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利
定义
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所有权，是指所有权人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是最为重要的物权形式。所有权是最重要的物权与财产权，它是交易发生的前提，也是交易追求的结果。
法律规定
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民法典的规定
第一百一十四条 【物权的定义及类型】民事主体依法享有物权。
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百四十条 【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条 【所有权人设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第二百四十二条 【国家专属所有权】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。
第二百四十三条 【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第二百四十四条 【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第二百四十五条 【征用】因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第二百四十六条 【国有财产的范围、国家所有的性质和国家所有权的行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。
第二百四十七条 【矿藏、水流、海域的国家所有权】矿藏、水流、海域属于国家所有。
第二百四十八条 【无居民海岛的国家所有权】无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
第二百四十九条 【国家所有土地的范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第二百五十条 【自然资源的国家所有权】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但是法律规定属于集体所有的除外。
第二百五十一条 【野生动植物资源的国家所有权】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第二百五十二条 【无线电频谱资源的国家所有权】无线电频谱资源属于国家所有。
第二百五十三条 【文物的国家所有权】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第二百五十四条 【国防资产和基础设施的国家所有权】国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第二百五十五条 【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第二百五十六条 【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第二百五十七条 【国家出资的企业出资人制度】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第二百五十八条 【国有财产的保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第二百五十九条 【国有财产管理的法律责任】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第二百六十条 【集体财产的范围】集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第二百六十一条 【农民集体所有财产归属及重大事项集体决定】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第二百六十二条 【集体所有的不动产所有权行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第二百六十三条 【城镇集体所有的财产权利行使】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百六十四条 【集体成员对集体财产的知情权】农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。
第二百六十五条 【集体所有财产保护及农村集体成员合法权益保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。
农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第二百六十六条 【私有财产的范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第二百六十七条 【私人合法财产的保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。
第二百六十八条 【国家、集体和私人依法出资设立公司或其他企业】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第二百六十九条 【法人财产权】营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
营利法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第二百七十条 【社会团体法人、捐助法人合法财产的保护】社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第二百七十一条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条 【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条 【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条 【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条 【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百八十三条 【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第二百八十四条 【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
第二百八十六条 【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条 【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
第二百八十八条 【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第二百八十九条 【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第二百九十条 【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第二百九十一条 【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第二百九十二条 【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第二百九十三条 【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第二百九十四条 【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
第二百九十五条 【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第二百九十六条 【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第二百九十七条 【共有及其类型】不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八条 【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条 【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百条 【共有人对共有物的管理权】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零一条 【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零二条 【共有物管理费用的分担】共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第三百零三条 【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条 【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零五条 【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第三百零六条 【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
第三百零七条 【因共同财产产生的债权债务关系的对外、对内效力】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第三百零八条 【按份共有的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第三百零九条 【按份共有人份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第三百一十条 【用益物权、担保物权共有的参照适用】两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。
第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第三百一十二条 【遗失物的善意取得】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第三百一十三条 【善意取得的动产上原有权利的消灭】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第三百一十四条 【拾得遗失物的返还】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第三百一十五条 【有关部门收到遗失物的处理】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第三百一十六条 【拾得人及有关部门妥善保管遗失物义务】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第三百一十七条 【权利人在领取遗失物时应尽义务】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第三百一十八条 【公告期满无人认领的遗失物归属】遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。
第三百一十九条 【拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。
第三百二十条 【从物所有权的转移】主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。
第三百二十一条 【天然孳息和法定孳息的归属】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三百二十二条 【添附取得物的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
相关司法解释
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一），2025-08-14最高人民法院审判委员会，第1825次会议通过，自2025-08-14起施行，法释〔2020〕24号。
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
第六条 转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
第八条 依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条 民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十五条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
第十八条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第十九条 转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。
第二十条 具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同被认定无效；
（二）转让合同被撤销。
第二十一条 本解释自2025-08-14起施行。
法律属性
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所有权的法律特征
1、所有权是法定的财产权。物权编虽然采取了列举式的方式，但摒弃了罗马法以及法国民法将所有权视为“绝对无限制”的权利的观点，而规定所有权是所有权人依法享有的权利。具体来说，一是所有权的取得必须合法；二是法律规定了一些所有权的客体范围，例如，专属于国家所有的财产只能归国家所有；三是所有权的权能是由法律规定或赋予的，必须受到法律的限制；四是所有权人行使所有权必须遵守法律的规定，不得滥用权利；五是法律对所有权的保护作出了专门的规定。
2、所有权的主体为所有人。从法律关系的角度来看，所有权关系的主体为所有权人及除所有权人以外的义务人。任何在民法上具有民事权利能力的主体均可取得所有权，不管这些主体在行政法律关系、劳动法律关系等关系中处于何种地位，他们都可以平等地依法取得所有权，从而成为所有权的主体。但是，对某些财产，法律规定只能由特定的主体所有。
3、所有权的客体仅限于有体物、特定物。一方面，所有权的客体具有有体性，包括动产和不动产，权利本身一般不能成为其客体，否则，就会形成所有权之上的所有权，所有权本身也不能确定了。至于智力成果，则属于知识产权的客体。另一方面，所有权的客体必须是特定物，如某辆汽车、某栋房屋。该物必须是特定的、独立的，如果所有权的客体不能特定，则权利人根本不可能对物形成特定的支配权。除了法律有特别规定之外，集合物不能作为物权的客体。
4、所有权是独占的支配权。所有权是一种独占的支配权，即法律赋予所有权人排他的支配力，因此产生了所有权的排他性原则，即一物不容二主，同一物之上只能有一个所有权，而不可能出现两个或多个所有权。一物一权乃是所有权人对其物享有完全的、独占的支配权的必然引申，由此也导致了所有权与他物权的区别。当所有权受到不法占有或者侵害时，财产所有权人有权请求返还原物、停止侵害、排除妨害或者赔偿损失。
5、所有权是无期限限制的权利。这就是说，所有权在存续的期限上，是不存在限制的。首先，当事人不得创设有期限的所有权，如果物权存有明确的期限，那么它就转变成他物权；其次，法律本身不能为所有权设定存续期限，不存在“暂时性”的所有权，否则，就会使得所有权变成他物权；最后，只要标的物持续存在，所有权就一直存在。
6、所有权是完全物权，它包含了四项权能。依据《民法典》第240条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。可见，所有权人享有的四项权能组成了法定的所有权的内在结构。由于所有权包含了四项权能，因而，所有权权能是完整的。相对于其他物权来说，所有权是“完全物权”。当然，应当看到，随着社会经济生活的发展，所有权的权能也在不断变化，该四项权能也不一定能够完全概括所有权的各项权能。
所有权的权能
所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。
1、占有和占有权
占有，是指民事主体对财产的实际控制。所有权的占有权能，是指所有权人或者其他合法占有人对所有物进行控制和管领的事实。关于占有是否应当列为所有权的一项权能，学说上历来存在着争论。《民法典》将占有明确规定为所有权的权能，主要理由在于：一方面，尽管占有可能是一种事实状态，但也可能是一种法定权利。占有人所享有的占有权，不过是从所有权中分离出来的权能。一般情况下，占有权并不是独立于所有权之外的法定权利。另一方面，尽管占有权作为所有权的一项权能，在大多数情况下与所有权是重合的，但所有权只有从占有开始，才能由客观权利变为主观权利，而且只有当占有权回复到所有人手中，所有权才最终恢复其圆满状态。占有人因占有可能取得占有权甚至所有权，即使不能形成权利的占有，在法律上也可获得保护，故占有具有重要的法律意义。
占有权也可以与所有权发生分离，从而成为一种独立的权利，这种分离的现象主要依合同而产生，例如，根据保管、租赁、担保合同而移转占有并移转占有权。但占有人也可能基于合同外的原因取得对物的占有，此种占有也受到法律保护。例如，对遗失物依法保管，在保管期间，占有人对其占有的遗失物享有占有权。占有人取得占有权后，可以排斥第三人的干涉，甚至可以对抗所有权人。
2、使用权
在任何社会经济形态中，人们占有生产资料和劳动产品都不是目的，占有的目的是获取物的使用价值或增值价值。所以，不论是所有权人还是非所有权人，他们占有财产，最终都是为了对财产有效地利用或从中获得经济上的利益。这种利用财产的权利，就是使用权。现代民法物权制度出现从重所有向重使用的转化，物尽其用的功能日益突出，这也表明使用权的地位逐渐凸显。在各种物权中，用益物权的重要权能就是使用权，权利人设立这种权利就是为了对物进行使用。
物的使用权在本质上是由物的使用价值所决定的。获取物的使用价值以满足所有人的需要，是所有人的意志和利益的体现，而所有人以外的其他人则负有不妨碍所有人获取其参物的使用价值的义务。因此，使用权能够成为所有人的一项独立权能。所有权人根据法律或合同的规定，可将使用权移转给非所有权人行使。非所有人应当按照当事人约定、法律规定或者物的一般用途对物进行使用，非所有权人的使用权是由所有权派生出来并依赖于所有权的。
3、收益权
收益权是指利用财产并获取一定经济利益的权利，它是所有权的一项重要的权能。人们拥有某物，都是为了在物之上获取某种经济利益以满足自己的需要，只有当这种经济利益得到实现后，所有权才是现实的，否则，所有权人拥有某物将毫无意义。因此，收益权是所有权一项重要的权能。收益权与使用权是所有权不同的权能，二者具有不同的经济目的。
收益权的内容不仅包括获得天然孽息，还包括获得法定孽息；不仅指利用物本身取得利益，还包括投资及其收益。收益权也可以基于所有权人的意志和利益而与所有权发生分离。例如，所有人为他人设立用益物权以后，用益物权人就享有收益权。收益权可以基于法律规定来确定，例如，《民法典》第256条规定，国家举办的事业单位依照法律和国务院的有关规定享有收益权。收益权也可以基于合同来确定，例如，当事人双方可以在设定用益物权的合同中明确赋予一方收益的权利。
4、处分权
所谓处分权，是指所有人对其动产或不动产进行消费和转让的权利。对财产的消费（包括生产和生活的消费）属于事实上的处分，对财产的转让属于法律上的处分，两者都会导致所有权的绝对消灭或相对消灭。所以，处分权决定了财产的归属，它是所有权区别于他物权的一个重要特征，是所有权的核心权能。
在市场经济社会中，所有权是生产和交换的前提与结果，处分权是一个独立的市场主体应有的权利。如果主体对生产工具和劳动对象不享有事实上的处分权，其就无法在生产领域中将生产资料和劳动力结合起来，从而无法进行实际的生产活动；而如果主体对劳动产品不享有法律的处分权，在交换中就不能作为所有者将商品转让。如果主体对相关的财产不享有处分权，其将无法同他人缔结转让财产的合同。所有权人通常享有处分权，但处分权在法律上也可以受到限制，例如，农村集体经济组织对其土地享有处分权，但不能随意转让土地。
所有权的权能为所有权人提供了一定的行为自由，它意味着所有权人具有依法实施一类或一系列行为的可能性，每一种权能的性质都十分复杂。例如，所有权人享有处分权，意味着所有权人可以对其财产消费、清偿、赠与、交换、加工等。随着经济的发展和物的效用的增加，所有权权能所包含的内容也将扩大。
所有权能的分离
1、所有权权能的分离是所有权人利用其物权的重要方式
所有权在实际的运行过程中，其权能往往是不完整的。所有权的权能依据所有人的意志和利益与所有权发生分离，但这并不导致所有人丧失所有权，因为所有人可以通过行使支配权而实现其所有权。他物权的存在不仅是符合所有权人的意志的，而且有利于所有权的充分实现。比如，在同一物之上设定数个担保物权。基于所有权而设立他物权，是对财富的有效利用形式，这些形式越多，表明对财富的利用方式越丰富。
2、他物权的设定并不导致所有权的消灭
尽管所有人在其财产之上设定了各种他物权，但这并不意味着，在他物权设定之后，所有权就因此而消灭。在所有权基础上设定的用益物权和担保物权，是基于所有权人的自主决定而产生的，是所有权权能分离的结果。他物权的设定不仅不会导致所有权消灭，反而有利于所有权人更好地实现其所有权。他物权是在所有权的基础上产生的，他物权本质上是对所有权的限制，他物权一旦消灭，所有权仍会恢复其圆满状态。物权法理论上一般认为，所有权具有整体性，在所有物上设定用益物权及担保物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一个新的、独立的物权。
3、他物权的行使不得损害所有权人的利益
一旦所有权之上设定了他物权，就出现一物之上存在多个物权的现象。他物权人依据法律规定或者约定享有他物权，但他物权的行使不得损害所有人的利益。例如，国家对矿产资源享有所有权，在该所有权基础上设定了采矿权，而采矿权人行使采矿权时，不能滥采，必须依照法律和合同的规定开采。采矿权人还必须保护环境，维护生态的平衡。再如，建设用地使用权人不得禁止和排斥国家对空间的合理利用。因此，《民法典》第241条规定：“用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”
常见问题
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责任
他物权人行使所有权损害所有人利益要承担的责任
他物权人行使所有权损害所有人利益的，可能承担三种责任：一是侵权责任。例如，他物权人在占有所有人财产之后非法侵害其使用的财产的，构成侵权。二是违约责任。例如，需役地人违反地役权设定合同而利用供役地人的不动产，造成供役地人损失的，应承担合同责任。三是不当得利返还责任。例如，他物权人非法转让所有人的财产，由此获得的利益没有法律根据，应当返还给所有人。
原始取得与继受取得
所谓原始取得，是指根据法律规定最初取得财产的所有权或不依赖于原所有权人的意志而取得财产的所有权。原始取得包括劳动生产和收益、征收、善意取得、添附。所谓继受取得，又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有权人那里取得对某项财产的所有权。
原始取得和继受取得的区别如下：
第一，是否基于原权利人的意愿。对原始取得而言，权利人取得相关的物权并不是基于原权利人的意愿而取得，可能是基于自己的劳动，或者从非权利人处取得相关物权。而传来取得则是权利人从原权利人处取得相关物权，而且权利人取得相关物权是基于原权利人的意志和意愿而取得。
第二，权利人取得物权的原因不同。对原始取得而言，权利人取得物权是基于法律规定，其属于非基于法律行为而发生的物权变动，如基于权利人的劳动，或者基于添附等法定原因取得物权；而对传来取得而言，权利人取得物权是基于法律行为而取得，其通常是基于权利人与原权利人之间的法律行为（如买卖合同、赠与合同等）而取得物权。
第三，权利人取得相关财产是否需要承受该财产之上的权利负担不同。对原始取得而言，权利人在取得相关的财产权利之后，并不需要承受该财产之上既有的财产负担，如抵押权等；而对传来取得而言，权利人取得该财产时对该财产之上的权利负担是知悉的，其应当承受该财产之上的权利负担。
征收与征用
征收与征用都是对单位和个人财产所有权进行限制的一种方式，都必须基于公共利益。征收，是指国家基于公共利益通过行使征收权，在依法给予补偿的前提下，将单位或者个人的财产移转给国家所有。征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要而通过行使征用权，临时使用单位或者个人的财产。
征收、征用都是国家通过行使行政权，基于公共利益对集体和私人所有权进行限制的方法，二者具有一定的相似之处：征收、征用都是为了公共利益的需要，且都应给予补偿。但两者存在一定的区别，表现在：
第一，是否移转所有权不同。征收都要移转所有权，征收是指国家为了公共利益的需要，而利用公权力强制性地将集体或私人所有的财产征归国有。征用属于政府强制使用个人或者组织的财产，不发生所有权移转的后果。
第二，是否为了抢险、救灾、疫情防控等紧急需要不同。征用只是在紧急需要的情况下才能适用。例如，在新冠病毒防疫期间，政府有关部门征用宾馆、酒店用于安置隔离人员。征收则是基于公共利益的需要而采取的措施，不以紧急需要的存在为其适用的前提，即使不存在紧急状态，政府出于公共利益的需要也可以征收。
第三，适用对象不同。征收的对象主要为农村土地和城市房屋等不动产，一般不包括动产。征用对象既包括不动产，也包括动产。
第四，补偿标准不同。由于征收要移转所有权，所以对被征收人造成的损害更大，对其作出的补偿也相应地更高一些。而征用只是临时使用，如果没有造成物的毁损、灭失，可以返还被征用物并作出适当的补偿，因此，其一般不需要考虑被征用财产的市场价格而予以补偿。
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善意取得
1、概念
善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产或不动产的所有权或其他物权。
2、构成要件
（1）无处分权人处分他人财产。所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分。无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。在实践中，无权处分行为主要包括四种情况：一是无所有权而处分财产的情形。例如，承租人、保管人对承租或保管的财产并不享有所有权，而将该财产转让给他人。二是所有权受到限制而处分财产的情形。例如，某一共有人未经其他共有人的同意而处分共有财产。三是虽有所有权但无处分权，却处分了财产的情形。例如，在附条件买卖中，当事人约定在价金未完全清偿前，出卖人仍然保留所有权，买受人只享有期待权，在合同有效期间，出卖人不能再次转让该标的物，否则将构成无权处分。四是代理人擅自处分被代理人的财产。
（2）受让人取得财产时出于善意。受让人是否为善意，应当从如下两方面判断。第一，受让人不知道转让人无处分权。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即受让人受让该不动产或者动产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。第二，受让人对其不知情无重大过失。
（3）以合理的价格有偿转让。《民法典》强调善意取得必须适用于有偿交易，主要有以下理由：首先，如果是无偿的转让，受让人取得财产没有支付任何对价，此时不适用善意取得，要求受让人返还财产，受让人并没有因此而遭受损失。其次，从学理上讲，善意取得是为了实现交易安全而设计的法律制度，只适用于交易行为。再次，在许多情况下，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的，而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在无偿受让财产时，应当查明财产的来源，如果不经调查就无偿受让财产，则本身是非善意的，或者说是有过失的。所以，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。无偿取得财产时，不适用善意取得。《民法典》第311条的规定，“以合理的价格转让”主要包括如下几个方面的意思：一是受让人必须已经实际支付对价。如果受让人并没有支付价款，则无法构成善意取得。二是受让人所支付的价款必须是合理的。三是受让人必须实际支付对价。适用善意取得原则上必须以实际支付为要件，如果仅仅只是达成了协议，不能认为已经符合了善意取得的构成要件。
（4）完成了法定的公示方法。《民法典》第311条规定完成公示是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。第一，需要登记的必须已经办理登记。之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件，一方面，是因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够真正取得完整的物权，这与我国《民法典》原则上采纳的登记要件主义完全吻合。另一方面，如果以办理登记为不动产物权善意取得的时间点，则在转让人办理登记将不动产记载于自己的名下之后，真正权利人完全可以通过异议登记来及时阻碍转让人的无权处分行为。因为受让人必须办理登记才能受到善意取得制度的保护，而在存在异议登记的情况下，受让人就很难被认为是善意的，并据此取得不动产所有权。第二，不需要登记的已经交付。动产原则上不需要登记。但适用动产善意取得制度，必须发生占有的移转，亦即转让人向受让人实际交付了财产，受让人实际占有了该财产。一方面，只有通过交付，才能发生所有权的移转。如果双方仅仅只是达成了合意，而并没有发生标的物占有的移转，则不能发生善意取得的效果，双方当事人仍然只是一种债的关系。由于买受人享有的还是债权，还不能通过物权法对之加以保护。另一方面，对善意受让人来说，一旦发生交付，其占有了出让人的财产，从而形成了享有物权的外观，也可能引发社会公众对其权利的信赖。特别是在他占有该财产之后，他可以基于对物享有所有权的信心，来对其进行实际的利用、加工和改良，从而提高对物的使用效率，增加物的价值。如果在对物进行重大修缮之后，再进行返还，可能不利于物尽其用，造成对物的损失浪费。所以，即使买受人主观上是善意的，如果没有通过交付实际占有财产，还不能说他就形成了完整的权利外观，因而也不能使他取得所有权。
（5）转让合同有效。善意取得必须以转让人与受让人之间的转让合同合法有效为基本前提。如果转让人与受让人之间所从事的买卖、互易、赠与等行为是无效的或可以撤销的行为，则不能产生善意取得的效果。对此，我国《物权法司法解释（一）》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。”依据该条规定，在当事人之间的基础合同被撤销或者被宣告无效的情形下，则排除善意取得的适用。也就是说，善意取得的成立以转让人和受让人之间的合同有效为前提，如果该合同因为违反法律或行政法规的强制性规定，或违反公序良俗而被宣告无效，则无法发生善意取得的法律效果，专家赞成这一立场，主要理由在于：一方面，善意取得制度本身就是为了维护交易安全而设计的一种法律制度。其所维护的“交易”自然只能是合法的交易，对违法的交易，其自然也不可能受到法律的特别保护。如果合同无效，则表明该交易本身具有不法性，不应受到法律的保护，当事人之间应当产生恢复原状的后果，无法产生善意取得的效果。因此，依据上述司法解释的规定，在合同被宣告无效的情形下，就可以排除善意取得。另一方面，善意取得虽然在性质上是原始取得，但其也属于基于法律行为的物权变动，我国基于法律行为的物权变动规则主要实行债权形式主义，物权的变动既需要完成公示方法，也需要当事人之间的基础法律关系有效。因此，一旦当事人之间的基础合同被宣告无效或者被撤销，则物权无法发生变动，受让人也无法善意“取得”标的物所有权。
3、受让人的善意如何判断
受让人是否为善意，应当从如下两方面判断：
第一，受让人不知道转让人无处分权。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即受让人受让该不动产或者动产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。依据《民法典》第3n条的规定，判断受让人善意的时间点为“受让人受让该不动产或者动产时”，这就是说，必须是以受让财产的时间确定，即取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。至于受让人取得财产以后是否为善意，则不影响善意取得的构成。如果受让人在这一时点以前出于恶意，亦可认定其在交付时及以后为恶意。
第二，受让人对其不知情无重大过失。《物权法司法解释（一）》第15条第1款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”依据该条规定，在判断受让人的善意时，不仅要求受让人不知情，还需要其对不知情具有重大过失。该司法解释第16条、第17条进一步针对不动产和动产交易中受让人的善意问题进行解释，解释了何为受让人具有重大过失。该司法解释第16条第2款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”这实际上是提醒受让人要尽到一定的谨慎义务，如果因其自身的重大过失而不知道转让人无处分权，则其不构成善意，也不能构成善意取得。
4、善意取得的效果
善意取得主要产生如下法律效力。
第一，物权的变动。善意取得是原始取得，这就是说，只要符合善意取得的构成要件，原权利人与受让人之间将发生一种物权的变动，即受让人因为出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此消灭。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，而只能要求转让人赔偿损失或者承担其他法律责任。
第二，动产上的原有权利原则上消灭。《民法典》第313条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”据此，只有具备以下两个条件，善意取得才能导致动产上原有权利的消灭：一是其适用范围限于动产。因为不动产上的权利都要经过登记，对外予以公示，所以，受让人在受让不动产时就知道或者应当知道不动产上的物权负担，如果不动产上的物权负担已经登记，而受让人仍然受让该不动产，其就应当承受此种物权负担。如果物上的负担已经登记，权利人没有查阅，则其应当承担因没有查阅可能形成的风险。二是善意受让人在受让时不知道或者不应当知道动产上存在着该权利。这就是说，即使因为善意取得而导致动产上其他权利消灭，也必须要求受让人是善意的。所谓善意，是针对动产上存在的其他权利而言，受让人是不知情的。如果受让人知道或者应当知道该权利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受让人善意取得了所有权，其也应当承受动产上的其他权利负担。例如，甲在动产上设定了抵押，未办理登记，然后将该动产转让，而受让人乙在受让动产时，如果事先知道在动产之上设定了抵押，因而是恶意的，那么，即使符合了善意取得的条件，可以发生善意取得的效果，但因为他对动产抵押权的设立是知情的，因而当抵押权人追及该动产时，基于善意取得的所有权不能对抗抵押权。但如果受让人在受让该动产时，确实不知道其上有抵押权，其在取得动产以后，该动产之上的抵押权消灭。第三，无权转让人的法律责任。原权利人因善意取得使其标的物的所有权消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及标的物。
添附
1、概念
添附是指民事主体把不同所有权人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产。
2、三种形态
添附具有以下三种形态：一是附合。它是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。二是混合。它是指不同所有人的动产互相结合在一起，难以分开，或分开在经济上不合理，并且形成新的财产。三是加工。它是指一方使用他人的财产加工改造为具有更高价值的财产。
3、规则
（1）约定优先原则。依据《民法典》第322条规定，在确定添附物的归属时，“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定”，这就是说，在确定添附物的归属时，首先要尊重当事人的约定。在就物的归属发生争议后，当事人可以约定由一方取得所有权，并对另一方给予补偿，或者约定由双方共有相关财产，当事人可以约定如何处理添附物归属纠纷。
（2）充分发挥物的效用。在当事人没有约定，且法律没有明确规定的情形下，在确定添附物的归属时，应当考虑物尽其用，充分发挥物的价值。也就是说，在确定添附物的归属时，应当考虑效率原则。在实践中，如果未经他人的同意利用他人财产进行加工、装修等，通常要考虑两个物之间的价值，一般来说应当由价值大的物的所有人取得物权。对混合的处理一般应根据原财产价值的大小来决定。混合后的新物一般归原财产价值大的一方所有，原财产价值小的一方可取得与原财产相当的补偿，实践证明，此种做法是符合经济效率原则的。
（3）保护无过错当事人。在根据添附规则确定财产归属时，应当区分善意和恶意，保护无过错当事人一方。例如，在两个所有人的动产发生添附以后，如果添附后果是因为行为人的恶意添附行为造成的，两个动产的价值虽有差距但差距并不大，则应当侧重保护受害人的利益，使添附物的所有权归属于受害人。这样也有利于保护权利人，并对恶意添附行为予以制裁。如果恶意利用他人财产而发生添附，能够拆除的，拆除以后不影响财产的价值的，被利用物的所有人要求返还原物，应当将该物予以拆除，由利用该物的人予以返还。但如果拆除该物确有可能损害物的价值，或者拆除对物的所有人并无任何利益，只能给利用人造成损害，从诚信原则的角度和效率原则考虑，不应当予以拆除。
遗失物的拾得
1、概念
遗失物，是指他人丢失的动产。遗失物并不是无主物，也不是所有权人抛弃的或因他人的侵害而丢失的物，而是所有权人、占有人不慎丢失的动产。
2、认定
遗失物的认定，必须满足以下几个条件：
第一，必须是所有权人或占有人不慎丧失占有的动产。遗失物与抛弃物的根本区别就在于，遗失物并不是他人抛弃的动产，而是他人不慎丢失的财产，权利人并没有抛弃其所有权或占有的意思。
第二，必须是无人占有的动产。如果某人占有某物以后，又丢失了该物，则不能认为其占有了遗失物，只能认为遗失物为实际的占有人所占有。
第三，必须是拾得人拾得的动产。所谓拾得，包括发现和占有两个要素。一是发现，就是指已经知道或已确定遗失物及其地点；二是占有，是指已经基于占有的意思而占有。在遗失物拾得的两个构成要素中，发现先于占有，没有遗失物的发现，则不可能产生遗失物的占有，但如果仅仅只是发现，没有占有，则并不能构成拾得。只有在发现的基础上占有遗失物，才构成拾得。
3、拾得人的义务
一是及时通知义务。依据《民法典》第315条，“有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告”。因此，拾得人知道权利人的，应当及时通知权利人，或者将遗失物交还给权利人。拾得人在他人的住宅、公共汽车内或者机关、学校、图书馆等公共场所拾得遗失物，也可以将遗失物交给住户或者有关的管理人，或者送交公安机关。有关部门在收到遗失物以后，知道权利人的，应当及时通知权利人领取；不知道失主的，应当及时发布招领公告。二是妥善保管遗失物的义务。拾得人在拾得遗失物以后，应该妥善保管遗失物。在保管期间，拾得人对遗失物的占有是有权占有。同样，拾得人在将拾得遗失物交给有关部门以后，有关部门也负有妥善保管遗失物的义务。《民法典》第316条规定：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”依据这一规定，如果拾得人在占有遗失物期间，或者有关部门在管理遗失物期间，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。三是返还遗失物的义务。拾得人负有的返还义务是一种法定义务，拾得人的返还义务并不是道德上的义务，也不是任意性的义务，而是法律规定的必须履行的强制性义务。任何人拾得遗失物便成为拾得人，并负有返还遗失物的义务。《民法典》第318条规定：“遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。”这就是说，一方面，《民法典》物权编并不允许遗失物超过招领期限后归拾得人所有；另一方面，物权编规定遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，成为无主物，归国家所有。
4、拾得人的权利
拾得人的权利主要包括如下几个方面：
一是请求支付保管费用。《民法典》第317条第1款规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”依据这一规定，所有权人、占有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的费用。拾得人和有关部门在保管遗失物期间，也可能支付一定的费用，但这些费用不能由拾得人或有关部门来承担，而只能由领取遗失物的权利人支付。如果拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用和报酬。
二是请求失主按照承诺履行义务。在拾得遗失物的情形，物权法并没有规定拾得人可以享有报酬请求权，其旨在鼓励拾金不昧的行为，弘扬我国优秀的道德传统。但物权法也并非完全排除拾得人的报酬请求权，《民法典》第317条第2款规定：“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”依据这一规定，如果权利人通过发布悬赏广告的方式寻找遗失物，并且在悬赏广告中承诺支付报酬，则拾得人有权请求失主按照承诺履行支付报酬的义务。在此种情形下允许拾得人基于失主的承诺而请求支付报酬，实际上是尊重了当事人的自主自愿，体现了私法自治的精神。
5、拾得人侵占遗失物的责任
所谓侵占遗失物是指拾得人以占有遗失物为目的而拒绝返还遗失物，如拾得人经失主请求返还而拒不返还，拾得人明知失主却隐匿遗失物拒不返还等。
拾得人侵占遗失物的后果包括如下两种：
（1）丧失费用返还请求权和报酬请求权。《民法典》第317条第3款规定：“拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务”。这就是说，一方面，拾得人在保管期间内为遗失物的保管支付了各种费用，如果权利人依法向拾得人支付了这些费用，而拾得人仍不返还，就构成侵占遗失物，此后拾得人再无权利请求保管遗失物等支出的费用。另一方面，在拾得人侵占遗失物的情形，拾得人无权请求权利人按照承诺履行支付费用。法律作出此种规定，也体现了对非法侵占遗失物的行为的制裁。
（2）依法承担法律责任。拾得人侵占遗失物的，不仅无权请求权利人支付相关费用和报酬，还可能构成侵权行为或负担不当得利返还义务，此外，权利人还可以基于返还原物请求权请求拾得人返还遗失物，此时，可能构成物权请求权、不当得利与侵权行为的竞合。还需要指出的是，拾得人侵占遗失物，情节严重的，有可能构成刑法上的侵占罪，依法应承担刑事责任。
建筑物区分所有权
1、特征
建筑物区分所有权具有如下法律特征：
（1）区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的。所谓区分是指因为对建筑物进行纵向和横向的区分，而形成了一层或者一套房屋的产权，从而在此基础上产生了专有部分的所有权、共有权以及业主的管理权，这些权利的集合就是建筑物区分所有权。
（2）区分所有权的权利主体是业主。所谓业主通常是指买房置业的人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下，业主即建筑物区分所有权人。
（3）区分所有权的内容是由三项权利构成的。区分所有权不同于传统独门独院的房屋所有权，后者产权是单一的，即只存在专有部分的使用权和所有权，而不存在共有权和管理权的问题，但区分所有权是由专有权、共有权和管理权构成的。
（4）区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物。由于建筑物区分所有，是承认建筑物本身的权利，因而区分所有权只有在建筑物与土地权利相分离的情况下，才可能产生。如果采取土地吸收建筑物的模式，建筑物是土地或者地上权的组成部分，这就很难解释建筑物区分所有。建筑物区分所有的客体首先是建筑物，包括所有可能发生建筑物区分所有的类型，如公寓、普通住宅以及连体别墅。在我国物权法中，区分所有权的客体不限于建筑物，因为尽管我国《民法典》物权编使用的是建筑物区分所有权的概念，但是业主的区分所有的范围已经扩大。在我国，由于商品房开发都是以小区为单位进行规划和建设的，所以，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。
2、专有权
专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。
专有部分所有权的特点在于：
（1）专有部分所有权具有所有权的效力。《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这就表明，专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能，包括占有、使用、收益和处分，从这个意义上说，专有部分的所有权本质上仍然属于所有权。专有部分的所有人对其专有部分享有完全的占有、使用、收益和处分权，某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。专有权人也享有基于所有权产生的物权请求权。
（2）专有权的客体具有特殊性。一般所有权的客体是特定的动产或不动产。而区分所有权中专有权的客体不可能是独立的不动产，而只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”，具有空间上的统一性和封闭性。通常，专有部分所有权的客体都位于建筑物之内，业主的专有部分的所有权，主要是对建筑物内的财产享有所有权。在特殊情况下，规划确定某块绿地属于特定的业主所有，也可以作为专有部分所有权的客体。
（3）专有部分所有权在行使上具有特殊性。专有部分所有权，尽管具有一般所有权的效力，但它又不完全等同于一般的所有权。因为区分所有和独门独院的房屋的所有权不同，在独门独院的情况下，所有人是单独生活，其行使所有权一般不会威胁到其他建筑物的安全，一般也不会影响其他人的生活。但是，在区分所有的情况下，某一业主是和其他众多业主一起共同生活，形成一种住宅所有人共同体，因此其行使专有部分的所有权直接关系到其他业主的利益。所以，在法律上有必要对专有部分的行使作出更多的限制。这也是专有部分所有权不同于一般所有权的重要特点。
（4）专有部分的所有权居于主导地位。尽管业主享有的建筑物区分所有权，是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，其他权利都是由专有部分的所有权决定的。基于专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了共有权中的使用和收益范围，决定了在行使共同管理权时管理权的大小。所以，专有部分的所有权应当在各项区分所有权中居于核心地位。
3、住改商
所谓住改商，是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。
住改商应当符合以下条件：
第一，必须符合法律、法规以及管理规约的规定。法律、法规（如《物业管理条例》等）住宅改为经营性用房有明确规定，业主必须遵守这些规定。所谓管理规约是指业主大会集体通过的管理规定，如果其中对住宅改为经营性用房有禁止性的规定，则必须按照管理规约的规定，不得将住宅改为经营性用房。如果业主制定的管理规约不允许将住宅改为商用，则不能更改。
第二，必须经过有利害关系的业主一致同意。《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这就是说，有利害关系的业主包括两种情形：一是本栋建筑物内的其他所有业主，其只需提供并证明其合法的业主身份即可。二是该建筑区划内的本栋建筑物之外的、有利害关系的业主。不过，这些业主应当对其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响负担举证责任。
4、共有权
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
共有权具有如下特点：
（1）权利主体的特殊性。建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。
（2）共有部分附随于专有部分。在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的情形下，共有部分不能独立存在，也不能单独转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也应相应转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所有权并不单独登记。正是由于共有部分附随于专有部分，因而区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为一种特殊的共有形态。
（3）客体范围较为广泛。一般来说，专有部分的所有权限于建筑物内。但对于共有权而言，则不限于建筑物内，还可能延伸到小区其他设施。共有部分的范围主要包括如下方面：1建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等。2建筑物的共有部分及附属物，例如，楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分。3建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人共同所有。4住宅小区的绿地、道路、物业管理用房。5公共场所和公共设施，如小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、保安等公用配套设施，除依法归属于国家或有关法人所有外，应当归属于全体住宅小区的业主所共有。6小区内的空地。7其他共有财产，例如小区内种植的树木等。
（4）共有权的内容包括权利与义务。《民法典》第273条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”业主对建筑物专有部分以外的共有部分在享有共有权和共同管理权的同时，也要承担对建筑物共有部分的维护、维修以及分担有关物业管理、维护维修的义务。如果小区的共有部分受有损失，也应当分担损失。物权编之所以强调业主对共有部分既享有权利，又要承担义务，原因在于，业主往往注重对自己专有部分权利的行使和义务的履行，但易于忽视对共有部分的义务承担。例如，在实践中有的业主因拖欠共同维修费用，使建筑物共有部分长期得不到维护。依据《民法典》第273条的规定，业主在享有共有权的同时，应当履行共有人的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
5、车库、车位的归属
依据《民法典》第275条规定，应根据约定确定车位、车库归属。约定的方式包括出售、附赠、出租等方式。具体而言：一是出售，就是指建设单位将车位、车库卖给业主；二是附赠，指建设单位将车位、车库赠给业主；三是出租，指建设单位将车位、车库租给业主。这些形式都可以作为解决车位、车库归属的方式，从而满足业主的需要。实践中，当事人一般都会对车位、车库的法律归属作出约定，但如果当事人没有对车位、车库的归属作出约定，从《民法典》鼓励建造车位、车库的立法目的出发，应当推定车位、车库归建设单位所有。
6、共同管理权
所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。
物权编所规定的共同管理权具有如下特点：（1）它是专属于业主的权利。共同管理权是专属于业主的权利。（2）它是一种私法上的权利。因为《民法典》所规定的共同管理权由单独所有权决定，由所有权派生出来，而公法上权利不具有此种性质。（3）它是管理共有财产和共同事务的权利。区分所有权中的共同管理权是法律赋予业主专门管理业主的共有财产和共同事务的权利，这是区分所有权中的一项重要内容。（4）它既是权利又是义务。业主参与对共同事务和共同财产的管理，是业主作为专有部分的所有人和共有权人所享有的基本权利，也是业主的一项义务，因而业主不得抛弃其管理权。
7、业主大会的性质
第一，业主大会是业主的意思形成机构。它是有权决定业主共同事务的唯一合法机构。第二，业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织。第三，业主大会是一个自治组织，即全体业主所组成的自我管理其共同财产和共同事务的组织。第四，业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定来决定的。
8、业主大会的职权
第一，制定和修改业主大会议事规则。因为业主大会由全体业主组成，各业主之间的利益诉求千差万别，这就需要制定一定的议事规则，如明确如何召集大会，大会按照何种程序进行，如何确定会议议程以及表决方式等。
第二，制定和修改管理规约。管理规约首先是针对建筑物及其附属设施而制定的。这就是说，如果管理整个建筑物以及各项共有财产，应当由业主在管理规约中加以规定，如果有必要对管理的方法进行变更，可以修改管理规约的规定。因此，业主必须通过业主大会对此进行必要的规范，以共同行使其共有权。
第三，选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会代表全体业主对内决定本小区的日常事务，它是业主大会的执行机关，应当向业主大会负责并受业主大会的监督，因此业主委员会的成立必须由全体业主召开业主大会，经过民主程序选举产生，从而使其能够真正代表业主的利益，表达业主的意志。
第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第五，使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金是专门用于维护和维修共有财产的资金。
第六，筹集建筑物及其附属设施的维修资金。实践中，维修资金是由购房人按照每平方米的标准缴纳，一般在买房时就需要交维修基金，但是购房之后，如果因为修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，需要补充维修资金，就需要由业主依据一定的程序共同决定。
第七，改建、重建建筑物及其附属设施。所谓修缮实际上就是指对建筑物进行检修和维护。改建是指对建筑物及其附属建设进行局部的改造。而重建是指建筑物及其附属设施全部重新建造。
第八，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。该款包括两种情形：一是改变共有部分的用途。二是利用共有部分从事经营性活动。
第九，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
9、业主大会和业主委员会的请求权
《民法典》第286条第2款规定承认了在业主违反法律、法规以及管理规约的情形下，有权向行为人提出请求，其请求权包括两个方面：一是业主大会和业主委员会针对侵害相邻关系的行为，有权请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍。《民法典》第286条规定，业主大会或业主委员会除有权要求违反法律法规以及管理规约、侵害他人权益的业主承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等民事责任外，还可要求其承担“恢复原状”的民事责任。二是业主大会和业主委员会可以主张侵权损害赔偿请求权。业主大会和业主委员会在提出请求时，应当依据法律、法规以及管理规约的规定。
业主大会和业主委员会行使这些请求权，既可以直接向行为人提出请求，也可以向法院提起诉讼，请求行为人承担相应的责任。
10、业主针对侵害自己合法权益行为的请求权
在小区物业范围内，相关的侵害行为并不当然是针对业主共有财产或者针对不特定的人实施的，其也可能侵害单个业主的权利，因此，没有必要都通过业主大会和业主委员会提供请求，遭受侵害的业主也有权依法提出请求。
业主依据规定可以提出请求主要包括：
一是物权请求权。也就是说，如果行为人的行为侵害了单个业主的物权，该业主有权主张物权请求权。例如，行为人在自己窗外私搭乱建，影响楼下业主的采光或者影响其建筑物安全的，权利人有权主张物权请求权，请求行为人排除妨害、消除危险。
二是侵权请求权。如其他业主私搭乱建等行为侵害了业主的合法权益，业主有权主张侵权请求权。
三是人格权请求权。例如，行为人长期在小区内制造噪声，影响到某业主的健康的，该业主有权主张人格权请求权，请求行为人停止侵害。
四是违约请求权。例如，物业服务企业违反物业服务合同的规定，违规收费，或者未提供约定的物业服务等，业主有权主张违约责任。
案例分析
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案例：任某与任炳某所有权确定纠纷再审案—对已拆除的房屋能否判决确权
案情介绍
【案号】（2007）锡滨民一初字第2459号再审：（2009）锡滨民再初字第0001号终审：（2009）锡民再终字第0039号
【案情】
上诉人（原审原告）：任某。
被上诉人（原审被告）：任炳某。
任炳某与任某系父子关系。任炳某出生在无锡市郊区蠡园乡XX村（以下简称XX村），10余岁时即离开家乡至上海谋生，并在上海结婚，生育任某等子女。任某响应国家号召从上海下放回到XX村，并于1972年下半年向XX村申请在XX村任巷建造房屋一间。此后不久，村民任全兴在任某房屋东侧建造房屋一间。1979年，任某因落实政策调至无锡市区工作，将房屋交其伯父任君良管理。1989年5月，任炳某向邻居任全兴购买其房屋，并于同年7月办理了房产证。因任炳某住在上海，也将该房屋交给兄长任君良管理。1991年左右，XX村为村民的房屋统一办理房产证时，任君良将两间房屋一起申报在任炳某名下，登记为34号，随后领取新房产证，并注销了任炳某的原房产证。同时，领取了使用权人为任炳某的农村集体土地使用证。2025-08-14，任炳某与城镇居民杨锡某签订房屋买卖协议，将任巷34号平房二间卖给杨锡某，协议签订后，上述房屋的产权证和土地证均由杨锡某保管，房屋一直由杨锡某使用至拆迁止。2025-08-14，杨锡某与相关拆迁安置单位签订奖励领取通知，并同时交出旧房钥匙。2007年5月，任巷34号房屋被拆除。2025-08-14，任某向滨湖区人民法院起诉，请求确认任巷34号房屋靠西一间的所有权归其所有。
江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：房屋所有权证是房屋产权的合法凭证，一般来说，认定房屋产权的归属应以房屋所有权证为准。但房屋所有权证亦非认定房屋产权的唯一依据，当其他证据能够证明房屋所有人与所有权证书所载不符时，仍应本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法确认房屋产权的归属。本案讼争房屋因登记产权时错误，造成所有权人与所有权证书记载不同。遂作出（2007）锡滨民一初字第2459号民事判决：任巷34号房屋（证号锡郊房权字第046671号）中靠西一间（约40平方米）的所有权归任某所有。任某依据该判决书取得拆迁安置房屋一套。
2009年6月，案外人杨锡某向滨湖区人民法院信访，法院决定对本案进行再审。
裁判结果
江苏省无锡市滨湖区人民法院经再审认为：根据杨锡某与任炳某签订的房屋买卖协议，杨锡某于1999年向任炳某购买讼争房屋，在支付购买款后，任炳某已经实际交付房屋及相关产权证及土地证，房屋由杨锡某实际居住至拆迁均系事实。鉴于讼争房屋的产权证与土地证上所有权人均为任炳某，任炳某有权以自己的名义处分该房屋，故杨锡某与任炳某之间的房屋买卖关系已成立。任某主张讼争房屋中靠西一间系由其建造、产权应当归其所有的请求，因其未提供足够的证据证明产权证、土地证是在任某父子不知情的情况下领取的，且在1991年领取权属证书后，至2006年才发现登记权利人的错误陈述，与常理相悖，没有证据足以推翻登记记载的所有权人的权利。故原一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。据此，判决：1.撤销原一审判决书。2.驳回原告任某的诉讼请求。
宣判后，任某不服再审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。任某在1972年经有关部门批准建造完成XX村任巷34号靠西一间房屋后，即取得该房屋事实上的所有权，但讼争房屋在任某起诉前就于2007年3月被拆除，该房屋的所有权也随之消灭。现上诉人任某诉请确认其对该房屋享有所有权，在事实上已成为不可能，其诉讼请求不应支持。滨湖法院的再审判决，举证责任分配有误，但驳回任某诉讼请求的判决结论并无不当，应予维持。上诉人任某如认为任炳某将原属上诉人的房屋擅自出卖给他人，其合法权利被侵犯，可另行主张权利。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持再审一审判决。
案件评析
一、任某与任炳某之间的权属争议，是否适用物权公示公信原则。
从再审一审判决理由中所称任某没有证据足以推翻登记记载的所有权人的权利，可以看出一审法院适用了物权公示原则。依据物权公示原则，从本案房屋权属登记所记载情况，也即从物权公示的情况看，系争房屋的所有权人为任炳某。依据物权登记的公信效力，物权登记所记载的权利人，在法律上推定为真正的权利人。如果从立法目的考察，就可以发现，物权公示、公信原则的根本作用，是为了保护善意第三人的利益。物权之所以要以一定的方式向社会公示，目的是使第三人知道物权的设立和变动情况，之所以要将物权登记的所有权人在法律上推定为真正的权利人，是为了保护因信赖该登记而从事交易的人，以避免使其遭受损害，维护交易安全。公示公信效力是为了保护交易相对方利益，而不是解决名义上的所有人与实际所有人之间权属争议的法律原则，物权登记的存在，并不能绝对地排除他人对物权享有真正的权利。本案是任某与任炳某之间的权属争议，不应适用有关公示公信效力的法律原则。即使所有权登记记载的权利人为任炳某，只要任某能够证明房屋所有权归其所有，仍可主张权利。
二、关于本案所涉房屋所有权归属的举证责任分配问题。
房屋所有权的取得方式，从权利来源分，可分为原始取得和继受取得。此两种情形下，所有权举证责任的内容不同。建造房屋，是原始取得房屋所有权的方式，权利人只要证明房屋是自己合法建造，则其主张房屋所有权的举证义务已履行完毕。如果要认定房屋所有权已转移至他人，则应由他人提供证据证明。任某合法建造房屋的事实是存在的，房屋建成，任建即取得房屋所有权，如果要判定任炳某合法地继受取得财产，需要有相关证据证明，而不应要求任某证明。
此外，任某称不知道房屋已登记在任炳某名下，这是一个消极事实。对于消极事实，当事人不负有举证责任。如果要认定任某在1991年房屋登记于任炳某名下的当时就知道该事实，应由任某的相对方举证或法院调查取得的证据来证明，一审法院将该举证责任分配给任某，称因任某未提供足够的证据证明产权证、土地证是在任某父子不知情的情况下领取的，这一举证责任的分配不当。一审法院按其分配的举证责任，判定任某已丧失对房屋的所有权，理由并不充分。
三、案外人杨锡某是否可因买卖而取得房屋所有权，从而使任某的所有权归于消灭。
从所有权登记情况看，任炳某是所有权人，杨锡某基于对所有权登记的信赖而与任炳某签订房屋买卖合同，如无其他情形，按物权公示公信原则，杨锡某与任炳某签订合同应有为有效，且房屋已交付杨锡某使用多年，任某再主张房屋所有权，不应支持。但本案特殊之处在于，所涉房屋坐落在农村集体土地之上，按土地管理法的规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，国家法律和有关政策限制本集体经济组织成员之外的人购买座落在宅基地上的房屋。杨锡某与任炳某的房屋买卖合同，实务上应认定为无效合同，杨锡某不能合法取得房屋的所有权。因此，案外人杨锡某与任炳某买卖关系的存在，并不能排除任某的房屋所有权。
四、任某请求确认房屋所有权，该主张能否支持。
任某向法院提起的是确认之诉。确认之诉通常是请求法院确认某种法律关系或权利的存在。法院对房屋确权之诉作出判决，确认某个民事主体享有房屋所有权，这种权利应是一种现实存在的权利，也即权利主体可对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。如果原先存在的权利在判决时已不复存在，那么，权利主体原来对房屋享有权利，从法律角度而言只是一个事实而已。法院就确权之诉判决确定的，应是权利而不是事实。本案诉争房屋在2007年5月即已拆除，任某在2007年10月才提起本案诉讼，要求确认对房屋的所有权。按物权法的基本原理，物消灭，物权也随之消灭，因此，其请求不应得到支持。原一审判决支持了其诉讼请求，是不当的。
五、杨锡某购买的房屋拆迁，拆迁利益应由谁享有。
任某主张房屋所有权时，房屋已拆迁，其主张的根本目的可能在于争取拆迁利益。就房屋拆迁利益而言，因房屋拆迁后，农村集体土地使用权专属问题已不存在，影响合同效力的因素随之消失，因此，对于地上房屋买卖部分，可以按有效处理，房屋拆迁利益应归杨锡某享有，任某不应再享有该利益。但既然任炳某辩称任某所诉属实，任某可另行向任炳某主张侵权损害赔偿请求权。（文/姚旭斌 作者单位：江苏省无锡市中级人民法院）
相关词条
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所有权、物权、建筑物区分所有权
